В практиката на сделките с новопостроени имоти често се среща следната ситуация: собственик на земя е дал терена си на строител срещу задължението последният да му построи и прехвърли определени обекти в бъдещата сграда. Собственикът получава нотариален акт за учредяване на право на строеж, в който е описано точно какво ще получи. По-късно, когато иска да продаде апартамента, възниква логичният въпрос: достатъчен ли е този документ или е нужен нов нотариален акт?
Това е въпрос, който объркваотмного купувачи, банки и дори брокери. Отговорът се крие в един ключов правен механизъм, уреден в Закона за устройство на територията.
Какво представлява актът за учредяване на право на строеж?
Когато собственик на земя отстъпи правото на строеж на инвеститор срещу бъдещи обекти в сградата, се сключва договор под формата на нотариален акт. С него собственикът на земята (обезщетеното лице) придобива право на строеж върху конкретни обекти — апартаменти, гаражи, ателиета — описани подробно в самия акт.
Важното е, че това е нотариален акт — пълноценен правен документ, вписан в Имотния регистър, който легитимира притежателя му като носител на вещно право върху имота.
Какво се случва след като сградата се построи?
Тук влиза в действие разпоредбата на чл. 181, ал. 2 от ЗУТ. Според нея правото на строеж се трансформира в право на собственост върху построените обекти в момента, в който сградата достигне степен на груб строеж — тоест когато са изпълнени ограждащите стени и покривът. Това се удостоверява именно с Акт образец 14.
Тази трансформация настъпва по силата на закона — автоматично, без да е необходим нов нотариален акт, ново вписване или каквото и да е допълнително действие от страна на обезщетеното лице. Старият акт за право на строеж продължава да е валидният документ за собственост и след трансформацията.
Валиден ли е старият акт при продажба?
Да — и пред нотариус, и по принцип пред банка. Обезщетеното лице може да продаде апартамента си въз основа на акта за право на строеж, без да се нуждае от нов нотариален акт за прехвърляне от строителя. Строителят не дължи отделно прехвърляне, тъй като то е вече осъществено с учредяването на правото на строеж и последвалата му законова трансформация в собственост.
При изповядване на сделката нотариусът ще провери вписванията в Имотния регистър и ще се увери, че правото е надлежно учредено и че сградата е достигнала необходимата степен на завършеност.
Какво трябва да се провери преди покупка от обезщетено лице?
Въпреки че механизмът е ясен от правна гледна точка, на практика купувачите трябва да извършат няколко важни проверки, преди да пристъпят към сделката.
На първо място трябва да се провери дали сградата е достигнала степен на груб строеж. Ако строежът все още не е стигнал до този етап, трансформацията не е настъпила и обезщетеното лице разполага само с право на строеж, а не с право на собственост. В такъв случай продажбата е възможна, но купувачът придобива право на строеж, а не собственост върху завършен апартамент.
На второ място е задължителна проверка за тежести в Имотния регистър. Съгласно константната практика на Върховния касационен съд, ако собственикът на земята е учредил ипотека върху терена за финансиране на строителството, тази ипотека по правило се разпростира и върху новопостроените обекти. Това означава, че апартаментът на обезщетеното лице може да е обременен с ипотека, която то дори не знае за — или знае, но не е споменало.
На трето място, ако сградата вече има Акт 16 и издаден кадастрален идентификатор, е препоръчително да се провери дали идентификаторът съответства точно на описанието в акта за право на строеж — площ, етаж, местоположение. Разминавания между документа и кадастралните данни могат да създадат затруднения при вписване на сделката.
Как стои въпросът пред банката при ипотечен кредит?
Повечето банки приемат акта за право на строеж като основание за отпускане на ипотечен кредит, при условие че сградата е в достатъчно напреднал етап на строителство. На практика обаче банките изискват допълнителна документация — удостоверение за степен на завършеност, актуална скица от кадастъра с нанесен идентификатор, удостоверение за тежести. При сгради без Акт 16 някои банки отказват финансиране или поставят специални условия. Затова е препоръчително купувачът да провери предварително политиката на конкретната банка, преди да се ангажира с предварителен договор.
Често задавани въпроси
Нужен ли е нов нотариален акт от строителя към обезщетеното лице?
Не. Трансформацията на правото на строеж в право на собственост настъпва автоматично при груб строеж по силата на чл. 181, ал. 2 от ЗУТ. Строителят не дължи отделен прехвърлителен акт.
От кога тече трансформацията — от Акт 14, 15 или 16?
От момента на достигане на степен груб строеж, което се удостоверява с Акт 14. Акт 15 и Акт 16 са последващи административни актове, но трансформацията е вече настъпила по-рано.
Може ли обезщетеното лице да продаде преди Акт 14?
Да, но тогава продава право на строеж, а не право на собственост. Купувачът трябва да е наясно с тази разлика и последиците от нея.
Какво се случва ако има ипотека върху терена?
Ипотеката може да се е разпростряла и върху новопостроените обекти. Това е един от най-сериозните рискове при покупка от обезщетено лице и налага задължителна проверка в Имотния регистър преди подписване на каквито и да е документи.
Защо е важна правната консултация при такава сделка?
Сделките с имоти, придобити чрез обезщетение, изглеждат ясни на пръв поглед, но крият специфични рискове — ипотеки, разминавания в кадастъра, непълноти в описанието на обектите. Грешка при проверката може да означава, че купувачът придобива имот с тежести или с неясен правен статут.
Нашите адвокати извършват пълна правна проверка на документацията, идентифицират евентуалните проблеми и ви консултират преди да се ангажирате с каквото и да е плащане. Свържете се с нас, за да насрочите консултация.
