Покупката на апартамент „на зелено“ е широко разпространена практика в България. Привлекателната цена и възможността да изберете жилище с добро изложение карат много хора да подпишат предварителен договор, без да осъзнават напълно правните последици. На практика това е форма на финансиране на строителството – вие влагате пари в проект, който все още не съществува физически. Нашата кантора е тук, за да ви помогне да се защитите на всяка стъпка от процеса.
Какво представлява покупката на имот „на зелено“?
При тази форма на договаряне предварително не се прехвърля никаква собственост. Купувачите „на зелено“ не са участници в строителния процес и не стават собственици в момента на подписване на договора. Собственост се придобива едва при сключване на нотариален акт – и то най-рано след като сградата е достигнала степен на груб строеж. До тогава имате само облигационно право да поискате сключването на окончателния договор.
Преди подписването на предварителния договор е възможно да се изиска „стоп капаро“ – обикновено фиксирана сума, която гарантира, че конкретният апартамент няма да се предлага на други лица, докато текат преговорите и проверката на документацията.
Какво да проверите преди да подпишете предварителен договор за имот на зелено?
Преди каквото и да е договаряне е задължително да се направи проверка на собствеността на терена и на наличните тежести в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Декларацията на продавача, че всичко е наред, не е достатъчна – независимата проверка е задължителен елемент от процеса. Особено важно е да се установи дали върху земята или строежа тежи ипотека в полза на банка, тъй като при невъзможност за обслужване на кредита съществува риск купувачите да претърпят загуби.
Важно е да се проучи и самият строител: завършени проекти, история на съдебни производства, образувани изпълнителни дела и публични задължения – всичко това може да се провери в Търговския регистър. Финансовото състояние на строителя е променливо, но дори частичната проверка е по-добра от никаква.
Какво трябва да съдържа предварителният договор?
Предварителният договор за покупка на имот на зелено се сключва в обикновена писмена форма по чл. 19 от ЗЗД и има силата на закон между страните. Тази „неофициалност“ често се подценява – грешка, която може да се окаже скъпо струваща. Договорът трябва да съдържа:
- точна индивидуализация на обекта (блок, етаж, площ, изложение, прилежащи помещения);
- пълната цена и начини на плащане по етапи;
- срокове за завършване на строителството и издаване на Акт 16;
- степен на завършеност при предаване;
- неустойки при неизпълнение от страна на строителя;
- гаранции, обезпечения и гаранционни срокове.
Задатък или авансово плащане – каква е разликата?
При подписването обикновено се заплаща определена сума. Ако тя е изрично уговорена като задатък по чл. 93 от ЗЗД и строителят не изпълни задълженията си, вие имате право да получите двойния й размер обратно. При обикновено авансово плащане се връща само платената сума. Затова е от ключово значение договорът изрично да посочва характера на тази сума.
Акт 14, Акт 15 и Акт 16 – каква е разликата?
Акт 14 удостоверява завършването на грубия строеж (конструкция и покрив). Именно от този момент е възможно прехвърляне на собствеността по съдебен ред. Акт 15 констатира, че строежът е завършен и инсталациите са монтирани – на практика тогава се предават апартаментите. Акт 16 (разрешение за ползване) е документът, без който жилището не може законно да се обитава и не могат да се сключват договори за ток, вода и газ. Препоръчително е прехвърлянето на собствеността да бъде обвързано именно с издаването на Акт 16.
Предаване на владението и протоколът
Предаването на апартамента задължително трябва да се извърши с приемо-предавателен протокол, в който се описва степента на завършеност и всички забелязани недостатъци. Ако купувачът не опише дефектите в протокола в момента на предаването, по-късното им доказване е значително затруднено. Гаранционните срокове за строително-монтажните работи не могат да бъдат по-кратки от минималните, определени в Наредба № 2 на МРРБ, и започват да текат от датата на въвеждане в експлоатация.
Често задавани въпроси
Предварителният договор прехвърля ли собственост?
Не. Предварителният договор не прехвърля собственост. Вие ставате собственик едва след подписване на нотариален акт.
Трябва ли нотариална заверка на предварителния договор?
Законът изисква само обикновена писмена форма. Нотариалната заверка на подписите не е задължителна, но е препоръчителна като допълнителна защита.
Какво се случва, ако строителят не завърши сградата?
Имате право да развалите договора и да претендирате обезщетение. При уговорен задатък получавате двойния му размер. В случай на несъстоятелност на строителя вземанията на купувачите се удовлетворяват след банките-ипотекарни кредитори, което прави предварителната проверка за ипотеки особено важна.
Защо да изберете нашите услуги?
Предварителният договор за имот „на зелено“ може да изглежда стандартен документ, но детайлите в него имат съществено значение. Нашите адвокати ще извършат пълна проверка на имота и строителя, ще прегледат договора, ще идентифицират рисковите клаузи и ще ви консултират на всеки етап – от преговорите до подписването на нотариалния акт.
Покупката на имот е едно от най-важните решения в живота ви. Не го оставяйте на случайността – свържете се с нас, за да насрочите консултация и да получите професионална помощ преди да подпишете каквото и да е.
